Покупка недвижимости во Франции для нерезидентов: этапы и расходы
Вы живёте за границей и начали изучать объявления о продаже квартир или вилл во Франции? Начать поиск довольно просто. Чтобы дойти до подписания сделки, необходимо разобраться в предлагаемых объектах, подготовить досье и организовать взаимодействие с агентством, банком и нотариусом.
Само по себе проживание за рубежом не препятствует покупке недвижимости во Франции. Однако при подготовке сделки следует учитывать семейную ситуацию, финансирование и юрисдикции, с которыми она связана. Портал нотариусов Франции: покупка нерезидентом.
Этот гид описывает путь от первых поисков до получения ключей. Речь идёт о покупке готового жилья в материковой Франции, с примерами из практики рынка Лазурного Берега.
1. Где и как искать недвижимость во Франции?
Начать с порталов и сайтов агентств
Для знакомства с рынком можно использовать крупные порталы, например SeLoger и Bien’ici. Для поиска элитной недвижимости можно также использовать Belles Demeures, Propriétés Le Figaro и Maisons & Appartements.
Начните с района и бюджета, затем уточняйте параметры: квартира или вилла, площадь, число спален, участок, открытые пространства и парковка. Если результатов слишком мало, определите действительно обязательные фильтры. Объявление может быть неполным: отсутствие сведений не всегда означает отсутствие нужной характеристики.
Затем изучите сайты агентств, работающих в выбранных районах. Объявления формируют первую подборку, а общение с агентом помогает уточнить местоположение, планировку и сведения, которых нет в открытом доступе.
Как распознать объявления об одном объекте
Одну виллу могут предлагать несколько агентств. Тогда тот же объект может появляться с другими фотографиями, иным описанием или площадями, которые на первый взгляд не совпадают.
До организации нескольких просмотров попросите объяснить различия. Одинаковые ли помещения включены в площадь? Учтены ли вспомогательные строения? Относятся ли цены к одинаковым условиям и одной дате? Подтвердите также актуальность продажи.
Прежде чем использовать расхождение между объявлениями для сравнения, необходимо получить его объяснение.
Описать образ жизни, чтобы точнее выбрать район
Одного названия коммуны недостаточно. Основное жильё для семьи со школьниками, квартира для коротких приездов и вилла для приёма близких отвечают разным потребностям.
Уточните продолжительность пребывания, обычные маршруты, важность пешей доступности магазинов, тишины и удобного подъезда. На Лазурном Берегу два соседних адреса могут предлагать разные условия из-за рельефа, парковки или непосредственного окружения.
В DAMA первая беседа о бюджете, критериях и образе жизни служит основой подборки. Отзывы о первых объектах затем помогают скорректировать поиск.
Поиск через профессиональную сеть и непубличные предложения
Некоторые объекты предлагаются конфиденциально. Профессионал может представить их, если недвижимость соответствует вашему проекту и формат работы это допускает, в том числе в рамках сотрудничества между агентствами.
Для особых запросов мы также можем обращаться к владельцам объектов, официально не выставленных на рынок. Результат зависит от конкретных возможностей и не гарантирует наличие недвижимости, отвечающей всем критериям.
Конфиденциальный объект требует такой же проверки, как публичное объявление: необходимо изучить цену, состояние, документы и условия продажи.
2. Как анализировать объявление и оценивать обоснованность цены?
Проверить площади и фактическое использование помещений
Сначала уточните, что именно указано в объявлении. Относится ли площадь только к основному дому? Включены ли пристройки, оборудованный подвал или другие помещения? Какая методика измерения применяется для квартиры?
Запросите подробную разбивку и имеющиеся планы. Сравнение цены за квадратный метр имеет смысл только при сопоставимой методике расчёта площадей.
Для виллы изучите и участок. Общая площадь не показывает, какая часть доступна, ровная или пригодна для использования. Оцените взаимное расположение дома, террас, сада, бассейна и парковки.
Отделить текущее состояние от презентации на фотографиях
Свет, ракурсы и декор позволяют выгодно представить объект. Уточните, отражают ли фотографии его текущее состояние и не использованы ли виртуальная меблировка или визуализация ремонта.
Если помещение почти не показано, вид снят лишь с одной точки или пристройка отсутствует в фотосъёмке, запросите дополнительные изображения. На просмотре изучите окна, полы, инженерные системы и отделку. Следы влаги или трещины могут потребовать заключения технического специалиста.
Для сравнения двух объектов задавайте конкретные вопросы: видно ли море из жилых комнат или только из сада? Слышен ли шум дороги? Удобен ли подъезд? Касаются ли работы только декора или более существенных элементов?
Изучить DPE и заранее оценить работы
Диагностика энергетической эффективности DPE оценивает потребление энергии и выбросы парниковых газов по шкале от A до G. Изучите полный отчёт, чтобы понять характеристики жилья, оборудование и предложенные улучшения. Одна буква почти ничего не говорит о необходимых работах. Министерство экологического перехода Франции: DPE.
В зависимости от типа и класса объекта может требоваться энергетический аудит. Уточните, применяется ли это требование к продаже, и изучите аудит, если он обязателен. Service Public: энергетический аудит.
Если планируется аренда, проверьте правила для выбранного использования. Долгосрочная аренда основного жилья и сезонная аренда регулируются по-разному. До расчёта будущего дохода необходимо подтвердить реализуемость проекта.
Сравнить цены предложения и совершённых сделок
Найдите предложения в том же районе с максимально близкими планировкой, участком и состоянием. Такое сравнение показывает альтернативы в рамках вашего бюджета.
В объявлениях указаны цены предложения. Для изучения сделок можно использоватьофициальный сервис DVF с доступными данными продаж. База DGFiP охватывает последние пять лет с отдельными территориальными исключениями. Официальное описание данных DVF.
Учитывайте контекст каждой записи. Сделка может охватывать несколько участков или объектов. Сумма не отражает состояние интерьера на тот момент, а последующие работы могли изменить недвижимость. Старая продажа не обязательно соответствует текущим условиям рынка.
Прежняя цена покупки и расходы продавца на ремонт сами по себе не определяют текущую стоимость. Уточните, какие сделки специалист считает сопоставимыми, когда они состоялись и чем отличаются от изучаемого объекта. Сравнение должно помочь сформировать обоснованное предложение.
3. Как подготовить покупку и собрать полное досье?
Подготовку следует вести параллельно с поиском. Если начать собирать первые документы только после выбора объекта, это может замедлить сделку именно тогда, когда вы готовы двигаться дальше.
Уточнить проект, финансирование и состав покупателей
Определите предполагаемое использование: основное место жительства, второе жильё, семейные поездки либо аренда. Уточните также, кто выступит покупателем: вы лично, несколько приобретателей или компания.
Выбор структуры следует обсудить с нотариусом и соответствующими консультантами с учётом международной ситуации. Компания не всегда является оптимальным решением. Значение могут иметь семейная ситуация, финансирование и цели передачи имущества.
Различайте покупку с ипотекой, полностью за собственные средства и приобретение за собственные средства с возможным последующим рефинансированием. Последний сценарий нужно изучить заранее: будущий кредит нельзя считать гарантированным.
DAMA обычно обсуждает финансирование на первой встрече или до просмотров, чтобы соотнести поиск с реалистичным бюджетом. Информацию о документах и банковских специалистах смотрите в нашем гиде по ипотеке во Франции для нерезидентов.
Собрать личные и иностранные документы
Для первых консультаций соберите доступные сведения о:
- личности каждого покупателя, его месте жительства и налоговом резидентстве;
- семейном положении, в том числе браке и режиме супружеской собственности;
- профессиональной деятельности и предполагаемом финансировании;
- средствах, предназначенных для покупки.
Нотариус и кредитор уточнят документы для конкретного досье. Прежде чем заказывать иностранные акты гражданского состояния, справки или корпоративные документы, уточните требования к переводу и возможному удостоверению.
Если покупателем выступает компания, подготовьте регистрационные документы, устав и сведения, позволяющие установить её представителей, владельцев и контролирующих лиц. Специалисты уточнят подходящие подтверждения.
Объяснить происхождение и движение средств даже без кредита
Покупка за собственные средства также требует подготовки. Профессионалы обязаны проводить проверки и могут запросить объяснение формирования средств, а не только выписку с остатком на счёте. Tracfin и DGCCRF: правила для специалистов по недвижимости.
В зависимости от происхождения могут понадобиться документы по сбережениям, доходам, продаже бизнеса, другой недвижимости или наследству. Если средства проходили через несколько счетов или стран, подготовьте подтверждения всей цепочки. Нотариус и банк уточнят необходимые проверки.
Уточните, с какого счёта могут быть перечислены средства и какие действия ещё нужны. Возможность открытия счёта во Франции или Монако следует обсуждать с выбранным банком с учётом его условий и сроков.
Если досье связано с Россией, необходимо проверить действующие ограничения в отношении лиц, банков и переводов. Язык покупателя сам по себе не определяет допустимость операции. Правила следует оценивать на дату сделки. Совет Европейского союза: санкции в отношении России.
Собрать документы по объекту и определить недостающие
Запросите планы, детализацию площадей, диагностику, сведения о доступе и сервитутах. По строительству или изменениям соберите имеющиеся разрешения и документы о завершении, а также относящиеся к работам страховки и счета.
Пристройку, бассейн или оборудованное вспомогательное помещение следует сопоставить с документацией. Текущий внешний вид не раскрывает юридическую историю объекта.
Для объекта в многоквартирном доме с общей собственностью, закрытом посёлке или жилом комплексе запросите правила или устав, протоколы собраний, сведения о расходах и принятых решениях по работам. Уточните также возможные судебные процедуры и споры. Точный перечень зависит от объекта. Service Public: документы к предварительному договору.
Агент собирает доступные сведения и выявляет недостающие документы. Нотариус проводит собственные проверки, а технический специалист рассматривает вопросы своей компетенции. Существенный вопрос можно передать нотариусу ещё до предложения, не дожидаясь предварительного договора.
4. Как избежать мошенничества при покупке недвижимости?
Проверить компанию и полномочия вашего собеседника
Уточните, в какой компании и в каком статусе работает ваш собеседник. Профессионал, осуществляющий сделки с недвижимостью, должен иметь соответствующую профессиональную карту. Наёмный переговорщик или коммерческий агент может действовать на основании карты агентства и свидетельства о полномочиях, не имея собственной карты.
Вреестре специалистов по недвижимости, который ведут торгово-промышленные палаты CCI, можно найти компанию по названию, номеру SIREN или номеру карты и ознакомиться со сведениями о её сотрудниках. Проверьте связь человека с компанией, разрешённый вид деятельности и срок действия документов.
Подтвердить личность связавшегося с вами человека
Сам факт существования агентства не доказывает, что написавший вам человек там работает. Фотография профессиональной карты или документ из мессенджера могут быть скопированы.
Если сведения кажутся противоречивыми, свяжитесь с агентством по номеру, найденному независимо от переписки. До передачи конфиденциальных документов или оплаты подтвердите личность собеседника и его участие в досье.
Изучить юридические сведения и тарифы
Юридические сведения позволяют установить компанию, стоящую за торговым наименованием. Сопоставьте их с профессиональными данными и полученными документами.
Тарифы указывают услуги, максимальное вознаграждение и сторону, которая его оплачивает. Если расчёт ведётся по диапазонам, уточните, суммируются ли они. При непонятной сумме запросите письменное объяснение. DGCCRF: правила для агентов по недвижимости.
Понять значение подтверждения просмотра и мандата
Подтверждение просмотра (bon de visite) фиксирует, что профессионал представил вам объект. Оно не заменяет мандат и само по себе не является достаточным основанием для комиссии.
Письменный мандат определяет поручение и вознаграждение и должен быть оформлен до посреднических действий или переговоров. Агентство может также сотрудничать с уполномоченным профессионалом — уточните его роль. Если основание для выплаты комиссии непонятно, попросите проверить документы до оплаты. DGCCRF: мандат и подтверждение просмотра.
5. Какие расходы предусмотреть помимо цены покупки?
Различать цену объекта и агентское вознаграждение
Проверьте, кто оплачивает вознаграждение — продавец или покупатель. Если его оплачивает покупатель, объявление должно отдельно показывать цену с вознаграждением, цену без него и применяемый процент. Мандат и документы сделки должны соответствовать опубликованным условиям. DGCCRF: информация о ценах.
То, кто оплачивает комиссию, может влиять на регистрационные сборы. Если мандат надлежащим образом возлагает комиссию на покупателя и соблюдены все условия, она исключается из налогооблагаемой базы этих сборов.
Условный пример, не связанный с тарифами DAMA: объект стоимостью 2 000 000 € без вознаграждения и комиссией покупателя 100 000 € требует в общей сложности 2 100 000 € за объект и комиссию. При соблюдении применимых условий эти 100 000 € могут не входить в базу сборов. Если цена продажи 2 100 000 € включает комиссию продавца, вся сумма остаётся частью цены, облагаемой сборами.
Пример не рассчитывает все расходы на приобретение. Попросите подтвердить базу по мандату и документам сделки: одного изменения отображения цены недостаточно. BOFiP: комиссия посредника и база регистрационных сборов.
Понять состав расходов на приобретение
Суммы, обычно называемые «нотариальными расходами», состоят главным образом из налогов и сборов, а также вознаграждения нотариуса, формальностей и фактических расходов. Они добавляются к цене покупки.
Расчёт зависит от объекта, его местоположения и обстоятельств приобретения. Запросите оценку для конкретного досье вместо применения найденного в интернете процента ко всему бюджету. Нотариусы Франции: расходы на приобретение.
Добавить финансирование, переводы и обустройство
В зависимости от проекта учтите банковскую комиссию за досье, обеспечение, страхование заёмщика и согласованное вознаграждение брокера. Для средств в другой валюте уточните условия конвертации и перевода в вашем банке.
Добавьте работы, мебель, возможное вознаграждение технических специалистов и расходы на переезд. Отделите сумму, необходимую для подписания, от резерва на приведение жилья в желаемое состояние.
Предусмотреть ежегодный бюджет на недвижимость
Запросите сведения о коммунальных и коллективных расходах, страховании, потреблении, абонентских платежах и содержании сада, бассейна и оборудования.
Налог на недвижимость (taxe foncière) за весь год уплачивает в налоговые органы тот, кто был собственником на 1 января. В акте может быть предусмотрено пропорциональное распределение между продавцом и покупателем — это соглашение сторон. Последнее налоговое уведомление помогает оценить расход. Service Public: taxe foncière.
Другие налоговые обязательства зависят, в частности, от использования объекта и вашей ситуации. До выбора способа приобретения оцените последствия во Франции и при необходимости в стране проживания.
6. Как проходит сделка до получения ключей?
Обычная последовательность: предложение → предварительный договор → условия и формальности → нотариальный акт и ключи.
Сделать предложение с понятными условиями
В предложении указываются объект, предложенная цена и срок действия. Зафиксируйте предполагаемое финансирование, желаемый график и существенные условия покупки. Если требуется разрешение или кредит, отразите это уже при составлении.
Продавец может принять предложение без оговорок, отказаться или сделать встречное предложение. Достаточно точное и принятое предложение может создать обязательства для сторон, поэтому проверьте документ до отправки. Не перечисляйте задаток вместе с предложением: возможные платежи по предварительному договору относятся к другому этапу. Service Public: предложение о покупке.
Выбрать нотариуса и подготовить документы
Вы вправе выбрать своего нотариуса, даже если у продавца уже есть нотариус. Участие двух нотариусов не удваивает регулируемое вознаграждение по сделке: они распределяют его между собой. Отдельная консультационная услуга может оплачиваться дополнительно — это следует уточнить. Нотариальная контора: роль и вознаграждение нотариусов.
Нотариус проверяет стороны и объект, включая личность и дееспособность участников, происхождение права собственности, ипотеки, сервитуты и градостроительные вопросы. Он также проверяет представительство отсутствующего лица. Service Public: проверки до акта продажи.
Заранее сообщите нотариусу о международных аспектах вашей ситуации. Язык общения, иностранные документы и способ приобретения могут потребовать особой подготовки.
Подписать compromis или promesse de vente
Compromis обязывает стороны продать и купить на согласованных условиях. Односторонняя promesse предоставляет бенефициару опцион на покупку в установленный срок. Предварительный договор, в частности, определяет финансирование, отлагательные условия и даты. Service Public: promesse и compromis.
Если предусмотрен депозит или indemnité d’immobilisation, подтвердите сумму, получателя и условия возврата либо удержания. В зависимости от акта сумма может быть зачтена в цену при покупке или остаться у продавца, если отказ не подпадает под предусмотренные договором или законом основания. Невыполнение условия следует рассматривать с учётом предусмотренных договором действий и подтверждений.
Определить применимый срок отказа
При покупке жилой недвижимости непрофессиональный покупатель, как правило, имеет десятидневный срок отказа. Его начало связано с уведомлением или вручением акта в предусмотренном законом порядке и не обязательно совпадает с датой подписания.
Подтвердите даты и порядок уведомления о возможном отказе. При покупке компанией или в особой ситуации применимость этой защиты необходимо проверить. Кодекс строительства и жилья, статья L271-1.
Контролировать отлагательные условия и формальности
Если приобретение подпадает под правила ипотечного кредитования физических лиц, отлагательное условие описывает требуемое финансирование и необходимые действия. Предварительное согласие не заменяет окончательного предложения с предусмотренными параметрами. Чтобы условие сработало при отказе банка, важны подтверждающие документы и соблюдение сроков. Service Public: отлагательное условие о кредите.
Сделка также может подпадать под преимущественное право покупки. При городском праве преимущественной покупки у муниципалитета обычно есть два месяца после получения декларации DIA на принятие решения. Нотариус следит за процедурой и подтверждает, когда можно подписывать продажу. Service Public: продажа в зоне преимущественного права.
Общий срок зависит от финансирования, документов, проверок и формальностей. До планирования поездки или переезда уточните, что ещё предстоит получить: простое прибавление двух месяцев к дате предложения не даёт надёжной даты подписания.
Подготовить платёж и проверить банковские реквизиты
До подписания нотариальная контора направляет расчёт необходимых сумм. Вместе с банком организуйте поступление средств по её инструкциям. Подтвердите также порядок оплаты агентской комиссии, предусмотренный документами сделки.
Проверьте банковские реквизиты нотариальной конторы звонком по уже известному или независимо найденному номеру. Любую срочную просьбу о переводе или изменение реквизитов необходимо подтвердить до отправки средств. Электронные письма и документы могут быть перехвачены. Нотариусы Франции: предупреждение мошенничества с банковскими реквизитами.
Провести финальный осмотр и подписать нотариальный акт
Организуйте финальный осмотр, чтобы проверить состояние жилья, оборудование и вещи, которые по соглашению должны остаться или быть вывезены. Любое замечание на этом этапе следует сообщить до подписания.
Нотариус разъясняет акт и принимает подписи. Ключи передаются на условиях, установленных актом. Нотариус выдаёт свидетельство о собственности, затем выполняет формальности земельной регистрации. Окончательный титул собственности направляется после их завершения. Service Public: акт продажи.
7. Как организовать покупку, если вы живёте за границей?
Подготовить подборку до поездки
В DAMA мы обсуждаем ваш бюджет, критерии и образ жизни, после чего направляем первую подборку. Ваша обратная связь помогает понять предпочтения и уточнить список объектов для просмотра.
При необходимости мы можем снять видео или организовать дистанционный просмотр, чтобы до вашего приезда предоставить больше информации. Это помогает подготовить подборку, но не заменяет документы и проверки, необходимые для проекта.
Мы можем объединить просмотры в один или два дня с учётом вашей доступности, доступности объектов и занятости участников. Цель — составить логичную программу, соответствующую критериям и времени поездки.
Заранее предусмотреть представительство для подписания
Если вы не можете присутствовать, уточните у нотариуса подходящий порядок представительства. Доверенность может позволить представителю подписать документы за вас. Её форму, проверку личности и возможные иностранные формальности следует определить с нотариальной конторой.
При соблюдении предусмотренного порядка нотариальные доверенности могут оформляться дистанционно. Это не означает, что любой акт продажи можно подписать дома по видеосвязи. Министерство юстиции Франции: дистанционная нотариальная доверенность.
Решите этот вопрос до того, как подтверждать своё присутствие или отсутствие в день подписания.
Поддерживать ясное взаимодействие между участниками
Фиксируйте, кто ожидает какой документ, кто должен ответить и каков следующий срок. Агент ведёт поиск и переговоры по недвижимости; банк отвечает за финансирование и переводы; нотариус готовит акты и проводит проверки в рамках своей миссии. При технических, юридических или налоговых вопросах подключаются другие специалисты.
DAMA также может сопровождать покупку объекта, который вы уже нашли. В таком случае мы обсуждаем проект и вопросы, по которым вам требуется консультация или координация. Наша страница о сопровождении покупателя описывает этот подход.
Что подготовить к первой беседе
Чтобы начать работу, направьте краткое описание поиска:
- рассматриваемые районы и предполагаемое использование жилья;
- общий бюджет и предполагаемый способ финансирования;
- обязательные характеристики и возможные компромиссы;
- сроки и возможности для поездок;
- уже найденные объекты и предпринятые шаги.
Эти сведения помогают подготовить подборку и выявить вопросы, которые необходимо прояснить до принятия обязательств. Расскажите нам о вашем проекте покупки во Франции.